Haus oder Wohnung in Bulgarien kaufen: Regeln und Kosten für Deutsche (2026)

Wer in Bulgarien eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, hört meist zuerst drei Sätze. Als Ausländer dürfe man kein Grundstück besitzen und brauche dafür eine bulgarische Firma. Agrarland gebe es erst nach fünf Jahren Wohnsitz. Und am Meer sei alles günstig. Für Deutsche stimmt der erste Satz nicht, der zweite gilt seit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom Januar 2024 nicht mehr, und beim dritten kommt es darauf an, welche Kosten Sie mitrechnen. Wir leben und arbeiten in Bulgarien. Für diesen Text haben wir die Verfassung, die einschlägigen Gesetze, die amtlichen Gebührentarife und die Steuersatzungen der Gemeinden selbst gelesen.

Die kurze Antwort

Als Deutscher dürfen Sie in Bulgarien Wohnungen, Häuser und Grundstücke kaufen wie ein Bulgare, seit 2024 auch landwirtschaftliche Flächen. Der Kaufvertrag muss vor einem Notar geschlossen und im Immobilienregister eingetragen werden. An Nebenkosten fallen vor allem drei Posten an: die Grunderwerbsteuer der Gemeinde (in Sofia und Varna 3 Prozent, in Nessebar 2,3 Prozent), die Eintragungsgebühr von 0,1 Prozent und die Notargebühr. Bei einer Wohnung für 100.000 Euro sind das zusammen rund 3.000 bis 3.700 Euro, ohne Makler und Anwalt.

Die Preise steigen schnell: Wohnimmobilien kosteten im zweiten Quartal 2026 15,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die größten Risiken beim Kauf sind nicht rechtlicher, sondern praktischer Natur: ungeklärte Eigentumsverhältnisse, Neubauten ohne Nutzungserlaubnis, Dörfer ohne Zukunft und die laufenden Gebühren in Ferienanlagen.

Was Sie als Deutscher kaufen dürfen

Die Grundlage ist Artikel 22 Absatz 1 der bulgarischen Verfassung. Danach können Ausländer Eigentum an Grund und Boden zu den Bedingungen erwerben, die sich aus dem Beitritt Bulgariens zur Europäischen Union ergeben. Seit dem Ende der Übergangsfristen, die nach dem Beitritt galten, heißt das für Bürger anderer EU-Staaten: Sie kaufen Wohnungen, Häuser und Grundstücke zu denselben Bedingungen wie Bulgaren, ohne Umweg über eine Firma.

Für Bürger außerhalb der EU gelten bei Grundstücken engere Regeln. Viele von ihnen kaufen deshalb über eine bulgarische Gesellschaft. Wie eine solche Gesellschaft gegründet wird, haben wir in Firma in Bulgarien gründen beschrieben.

Agrarland: was im Gesetz steht und was gilt

Für landwirtschaftliche Flächen hat Bulgarien 2014 eine zusätzliche Bedingung eingeführt. Nach Artikel 3в des Gesetzes über das Eigentum an und die Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen dürfen nur Personen kaufen, die seit mehr als fünf Jahren in Bulgarien wohnen oder niedergelassen sind. In der Fassung des Gesetzes, die das Landwirtschaftsministerium 2024 veröffentlicht hat, steht diese Regel weiterhin.

Angewendet werden darf sie gegenüber EU-Bürgern aber nicht mehr. Der Europäische Gerichtshof hat am 18. Januar 2024 in der Rechtssache C-562/22 entschieden, dass die Fünf-Jahres-Bedingung gegen die Freiheit des Kapitalverkehrs nach Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der EU verstößt. Vorgelegt hatte den Fall ein Gericht in Burgas, es ging um einen österreichischen Käufer. EU-Recht hat Vorrang vor dem bulgarischen Gesetz.

Praktisch heißt das: Fragen Sie den Notar vor dem Termin, ob er das Urteil anwendet, damit die Rechtslage nicht erst am Tisch geklärt werden muss. Unverändert gilt die Pflicht aus demselben Artikel, beim Notar eine Erklärung über die Herkunft des Geldes abzugeben.

So läuft der Kauf ab

1. Eigentum und Belastungen prüfen. Im Immobilienregister der Eintragungsagentur ist eingetragen, wer Eigentümer ist und ob Hypotheken oder Pfändungen auf der Immobilie liegen. Lassen Sie sich eine Lastenbescheinigung ausstellen und gleichen Sie die Angaben mit dem Kataster ab.
2. Vorvertrag schließen. Er muss nach Artikel 19 des Schuld- und Vertragsgesetzes schriftlich geschlossen werden und die wesentlichen Bedingungen des späteren Kaufvertrags enthalten. Üblich ist eine Anzahlung.
3. Kaufvertrag beim Notar. Verträge über die Übertragung von Eigentum an Immobilien müssen nach Artikel 18 desselben Gesetzes als notarielle Urkunde geschlossen werden. Spricht ein Beteiligter kein Bulgarisch und beherrscht der Notar dessen Sprache nicht, wird ein Übersetzer hinzugezogen (Artikel 582 der Zivilprozessordnung).
4. Per Überweisung zahlen. Zahlungen ab 10.000 Lewa, umgerechnet 5.112,92 Euro, sind in Bulgarien nur per Überweisung oder Einzahlung auf ein Konto erlaubt. Für einen Immobilienkauf heißt das: kein Bargeld.
5. Eintragung. Die notarielle Urkunde wird im Immobilienregister eingetragen. Dafür fällt die Eintragungsgebühr an.

Was der Kauf kostet

Die Grunderwerbsteuer legt jede Gemeinde selbst fest, innerhalb des gesetzlichen Rahmens von 0,1 bis 3 Prozent. Sofia und Varna verlangen seit 2020 den Höchstsatz von 3 Prozent. Nessebar, zu dem auch Sonnenstrand und Sveti Vlas gehören, verlangt 2,3 Prozent. Berechnet wird die Steuer auf den vereinbarten Kaufpreis oder, wenn die von der Gemeinde ermittelte Steuerbewertung höher ist, auf diese. Zahlen muss sie der Käufer, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.

So sieht das für eine Wohnung zum Kaufpreis von 100.000 Euro aus:

Die Notargebühr folgt der Staffel des Notartarifs, die in Lewa festgelegt ist, umgerechnet zum festen Kurs von 1,95583 Lewa je Euro. Mehrwertsteuer fällt an, wenn der Notar umsatzsteuerpflichtig ist.

Dazu kommen Makler, Anwalt und gegebenenfalls ein Übersetzer. Diese Kosten werden frei vereinbart. Klären Sie schriftlich, wie hoch die Maklerprovision ist und wer sie trägt.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Jedes Jahr fällt Grundsteuer an. Die Gemeinde legt sie zwischen 0,1 und 4,5 Promille fest, berechnet auf die Steuerbewertung der Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Dazu kommt eine Gebühr der Gemeinde für die Müllabfuhr.

In Ferienanlagen an der Küste zahlen Eigentümer zusätzlich eine jährliche Gebühr an die Verwaltung der Anlage. Sie ist vertraglich geregelt und kann einen großen Teil der laufenden Kosten ausmachen. Lassen Sie sich vor dem Kauf den Verwaltungsvertrag und die Abrechnungen der letzten Jahre zeigen.

Was Strom, Lebensmittel und der Alltag kosten, haben wir in Lebenshaltungskosten in Bulgarien 2026 mit amtlichen Zahlen verglichen.

Die Preise steigen schnell

Nach dem Statistikamt НСИ kosteten Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 im Landesdurchschnitt 15,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor und 4,5 Prozent mehr als im Quartal davor. Innerhalb dieses einen Quartals stiegen die Preise in Plovdiv um 5,8 Prozent, in Varna um 2,8 Prozent und in Sofia um 2,4 Prozent, in Burgas fielen sie um 1,5 Prozent.

Wer mit Preisen aus einem Artikel von vor zwei Jahren plant, liegt deshalb deutlich daneben. Vergleichen Sie Angebote mit aktuellen Verkäufen in derselben Lage, nicht mit Durchschnittswerten aus dem Netz.

Worauf Sie achten müssen

Ein Anwalt, der nur Sie vertritt. Lassen Sie Eigentum, Belastungen und Unterlagen von einem Anwalt prüfen, den Sie selbst beauftragen, nicht von dem des Verkäufers oder des Maklers.

Neubau erst mit Nutzungserlaubnis. Bei Neubauten hören Sie oft vom „Akt 16". Das ist das Protokoll, mit dem festgestellt wird, dass ein Gebäude bezugsfertig ist; danach folgt die Erlaubnis zur Nutzung. Wer vorher kauft, trägt das Risiko, dass das Gebäude nicht oder nicht wie geplant fertig wird. Koppeln Sie Zahlungen in diesem Fall an den Baufortschritt.

Beim Dorfhaus zuerst die Lage, dann der Preis. Ein günstiges Haus auf dem Land liegt oft in einem Ort, dessen Einwohnerzahl schrumpft. Messen Sie die Entfernung zum nächsten Hausarzt, zur Apotheke und zum Krankenhaus, bevor Sie Preise vergleichen, und fragen Sie sich, wer das Haus später kaufen soll. Mehr dazu in Bulgarien auswandern: die Nachteile.

In der Ferienanlage zuerst die Gebühren, dann die Aussicht. Eine Wohnung mit Meerblick ist schnell gekauft, aber schwer verkauft, wenn die Anlage schlecht verwaltet wird oder die Gebühren steigen.

Die Steuerbewertung vorher kennen. Weil die Grunderwerbsteuer auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Steuerbewertung berechnet wird, sollten Sie die Steuerbewertung vor der Unterschrift kennen.

Kein Geld ohne Vertrag. Zahlen Sie die Anzahlung erst, wenn der schriftliche Vorvertrag unterschrieben ist, und den Kaufpreis nur per Überweisung.

Eine Immobilie ist für die meisten der letzte Schritt nach dem Umzug, nicht der erste. Einen Überblick für den Ruhestand finden Sie in Auswandern nach Bulgarien als Rentner, die Kosten des Alltags in Lebenshaltungskosten in Bulgarien 2026. Wenn Sie den Umzug mit allem, was dazugehört, planen, schreiben Sie uns.

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Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie Ihren Kauf mit einem Anwalt Ihrer Wahl. Quellen: Verfassung der Republik Bulgarien, Artikel 22 Absatz 1; Gesetz über das Eigentum an und die Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen (ЗСПЗЗ), Artikel 3в, in der vom Landwirtschaftsministerium veröffentlichten Fassung 2024; Gerichtshof der Europäischen Union, Urteil vom 18. Januar 2024, Rechtssache C-562/22; Schuld- und Vertragsgesetz (ЗЗД), Artikel 18 und 19; Zivilprozessordnung (ГПК), Artikel 582; Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren (ЗМДТ), Artikel 22, 45, 46 und 47; Satzungen über die Höhe der örtlichen Steuern der Gemeinden Sofia (Beschluss des Stadtrats Nr. 51 vom 30. Dezember 2019), Varna (Beschluss des Gemeinderats vom Dezember 2019, in Kraft seit 2020) und Nessebar (Verordnung Nr. 14, Artikel 41 Absatz 2); Tarif der staatlichen Gebühren der Eintragungsagentur, Artikel 2 Absatz 1, zuletzt geändert im Staatsanzeiger Nr. 115 vom 30. Dezember 2025; Tarif der Notargebühren, Nr. 8; Gesetz über die Beschränkung von Barzahlungen (ЗОПБ), Artikel 3 Absatz 1; Nationales Statistisches Institut Bulgariens (НСИ), Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026, veröffentlicht am 23. September 2026.